طالع‌بینی بازار مسکن
تولید، معامله و قیمت دلاری مسکن به منطقه بن‌بست رسیده و بازار مسکن با فرض تداوم شرایط فعلی اقتصاد سرنوشتی جز انجماد و رکود ندارد
اعتمادآنلاین| بررسی ترکیب معاملات بازار مسکن در ماه‌های اخیر و همچنین معادل‌سازی ارزش ریالی مسکن شهر تهران با دلار حاکی از این است که با فرض تداوم شرایط فعلی اقتصاد ایران، بازار مسکن کار سختی برای بازگشت به دوره رونق دارد و حداقل در میان‌مدت سرنوشتی جز رکود نخواهد داشت.
به گزارش همشهری، واقعیت‌های بازار مسکن حاکی از این است که اندک متقاضیان باقیمانده در این بازار قادر به تأمین مالی خرید مسکن نیستند و نهایتا به خرید واحدهای مسکونی با عمر بالا و ارزان‌تر متمایل هستند. از سوی دیگر، بررسی ارزش ارزی کالای مسکن نیز نشان می‌دهد که قیمت آن تقریبا به سقف تاریخی خود نزدیک شده و با شرایط فعلی اقتصاد، احتمال افزایش بیش از این مقدار برای آن متصور نیست. در ضلع سوم بازار مسکن نیز تکلیف دولت برای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی قرار دارد که حداقل در میان‌مدت قادر است تقاضای سرخورده بازار مسکن را جذب کرده و رکود بازار مسکن شهری را تعمیق کند. کنار هم گذاشتن سه ضلع بازار مسکن یعنی وضعیت تقاضا، ارزش ارزی و عرضه مسکن دولتی، می‌تواند فرضیه ورود تولید و معاملات مسکن به دوره رکود سنگین را تأیید کند؛ اما این فرضیه تا وقتی معتبر است که ارزش پول ملی برای میان‌مدت با افت قابل‌ملاحظه‌ای مواجه نشود در غیر این صورت مسکن بازهم به‌عنوان سپر تورمی سرمایه‌های ریالی وارد دوره جهش قیمت خواهد شد و خود را با قیمت ارزهای جهان‌روا متناسب‌سازی خواهد کرد.
قهر تقاضای مصرفی با تولید مسکن
با به پایان رسیدن دوره قبلی رونق مسکن در سال‌های ابتدایی دهه90 و آغاز دوره رکود این بازار از سال1392، تولیدکنندگان مسکن نیز پا پس کشیدند و به‌دلیل نبود انتظارات تورمی در این دوره و همچنین کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن، تولید خود را تا یک‌سوم کاهش دادند. این مسئله مستقیماً به کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار منجر شد و توانست سهم این واحدها از معاملات مسکن تهران را از 52درصد در سال92 به حدود 35درصد در بهار1400 کاهش دهد. به‌عبارت‌دیگر، کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن عملا استقبال از تولید این کالا را کاهش داد و اندک متقاضیان باقیمانده را به سمت واحدهای با عمر بالاتر و البته قیمت پایین‌تر سوق داد.
با توجه به اینکه این ماجرا همچنان در بازار مسکن شهر تهران و حتی سایر کلانشهرهای کشور مشهود است و طرف تقاضا، تمایل و توانی برای خرید مسکن جدید ندارد و همچنین با نظر به اینکه فضا و ظرفیت اضافی در متن تهران و کلانشهرها برای تولید مسکن جدید موجود نیست، به‌نظر می‌رسد رفتار فعلی متقاضیان مصرفی حتی اگر از روی ناچاری باشد، بن‌بستی برای تولید مسکن شهری محسوب می‌شود و بی‌توجهی به آن می‌تواند به تعمیق بحران بازار اجاره و مسکن منجر شود. در حقیقت از یک‌سو متقاضی مصرفی به‌علت ناتوانی مالی قادر به خرید مسکن نوساز نیست و از سوی دیگر به‌واسطه بحران قیمتی بازار اجاره، متقاضیان بازار اجاره نیز قادر نیستند مسکن نوساز خریداری‌شده تقاضای سرمایه‌گذاری را با قیمت متناسب با قیمت مسکن اجاره‌کنند و درنتیجه خواب سرمایه متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مسکن نیز افزایش خواهد یافت. در این میان باید اجرای قانون مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی را نیز اضافه کرد که عملا هزینه نگهداری مسکن سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی را به‌شدت بالا می‌برد و سرمایه‌های سرگردان را از بازار فراری می‌دهد. به این ماجرا باید اضافه کرد که تعداد معاملات مسکن از سال92 تا 97 به حدود یک‌دوم و پس‌ازآن تا یک‌سوم نسبت به دوره رونق89 تا 92 کاهش پیدا کرده و عملا به همین میزان بازار سازندگان مسکن کوچک‌تر شده است.
مسکن و لنگر نرخ ارز
بازار مسکن ایران به‌عنوان پناهگاه سنتی سرمایه‌های ریالی، همواره تحت‌تأثیر تحولات اقتصاد کلان نظیر رشد نقدینگی، تورم و... با افزایش قیمت یا رکود معاملات مواجه می‌شود و قیمت‌ها در این بازار با نرخ ارز که به‌نوعی واقعی‌ترین ملاک سنجش ارزش پول ملی است، متناسب می‌شود. بررسی تحولات بازار مسکن در 3دهه گذشته نشان می‌دهد محدوده قیمتی هزار دلار به ازای هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران، یک رقم نسبتا واقعی و قابل‌پذیرش از سوی بازار بوده که البته در سال‌های اخیر به‌واسطه تغییراتی در ساخت‌وساز و اضافه‌شدن برخی هزینه‌ها به تولید مسکن، کف قیمت دلاری مسکن نیز به سمت ارقام بالاتر حرکت کرده؛ اما بازهم محدوده ثبات قیمت مسکن از محدوده هزار و 100 تا هزار و 200دلار فراتر نرفته و این قیمت تقریبا معادل ارزش ذاتی مسکن در شهر تهران بوده است به این معنا که قیمت مسکن باوجود نوسان در محدوده کمتر و بیشتر از این ارقام، تأمل و ثبات بیشتری در این محدوده داشته و بازار نیز در این محدوده قیمتی به ثبات رسیده است.
البته این نکته هم قابل‌ذکر است که در 3سال اخیر به‌دلیل تغییرات دستوری قیمت‌سازی‌های سوداگری در بازار ارز ایران و همچنین به‌واسطه زمان‌‌بر‌بودن تخلیه اثرات نرخ ارز در قیمت مسکن، ارزش دلاری مسکن با نوسانات مقطعی و موقت مواجه شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دوره ثبات نسبی نرخ ارز از سال 92 تا اوایل97، قیمت دلاری مسکن شهر تهران در محدوده هزار و 200دلار قرار داشته و نوسانات آن از محدوده هزار و 100 تا حدود هزار و 350دلار فراتر نرفته است اما از نیمه اول سال97 و همزمان با جهش حدود 100درصدی قیمت ارز در این دوره، قیمت دلاری مسکن تهران تا مرز 500دلار برای هر مترمربع نیز کاهش پیدا کرده و در برگشت نیز قادر به عبور از محدوده هزار و 100دلار نبوده است. یکی از تعابیر این اتفاق می‌تواند واقعی‌نبودن تغییرات قیمت ارز در 3سال اخیر باشد و ازآنجایی‌که قیمت دلاری مسکن در شرایط فعلی نیز در محدوده هزار و 200دلار آرام گرفته، می‌توان احتمال داد که از این به بعد تغییرات نمودار دلاری قیمت مسکن عمدتا ناشی از تغییر قیمت ارز باشد و ارزش ریالی این کالا تغییر محسوسی را تجربه نکند.
نامعادله مسکن و دستمزد
همه حواشی بازار مسکن از احتمال آرام‌گرفتن و تثبیت معادلات این بازار اعم از میزان تولید، قیمت و تعداد معامله در محدوده فعلی حکایت دارد؛ اما در این میان 3مسئله وجود دارد که تثبیت فرضی حوزه مسکن در محدوده فعلی را ناملموس و حتی خنثی می‌کند. نکته اول، ریالی‌بودن درآمد اغلب خانوارهای ایرانی و کاهش مستمر قدرت خرید در مقایسه با تغییرات تورم و نرخ ارز است که پیوسته منجر به رشد شاخص دسترسی خانوار به مسکن می‌شود و شرایطی فراهم می‌آورد که حتی ثبات چندین‌ساله قیمت ریالی مسکن در محدوده فعلی نیز به فرصتی برای خانه‌دار‌شدن اغلب متقاضیان مصرفی ختم نمی‌شود. به گزارش همشهری، قیمت مسکن در اقتصاد ایران ضمن اثرپذیری تدریجی از تورم و تغییر نرخ ارز، در دوره‌های ثبات اقتصادی نیز با چسبندگی شدید قیمت مواجه است و در بهترین حالت فقط قیمت دلاری آن هم‌پایه تورم رشد نمی‌کند به همین دلیل اصلاح و ریزش قیمت در بازار مسکن اتفاقی بعید و نادر محسوب می‌شود.
با درنظر‌داشتن این خاصیت بازار مسکن، در شرایط فعلی میانگین قیمت یک واحد مسکونی متناسب با الگوی مصرف در شهر تهران به 2.2میلیارد تومان می‌رسد که تقریبا معادل 30سال درآمد یک خانوار متوسط تهرانی است و این خانوار با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود باید چیزی حدود 90تا 100سال برای خانه‌دار‌شدن منتظر بماند. در این وضعیت حتی نصف‌شدن فاصله قدرت خرید متقاضی و ارزش واحد مسکونی نیز نهایتا می‌تواند دوره انتظار خانه‌دار‌شدن را به 50سال تقلیل دهد که بازهم گرهی از کار متقاضیان مصرفی باز نمی‌کند. به‌خصوص این افراد در سال97 و پیش از جهش قیمت مسکن که دوره دسترسی مسکن کمتر از 20سال بود نیز قادر به خرید خانه نبودند.
همه این عوامل سبب شده تا در کنار عدم‌افزایش بهینه دستمزدها، شاخص دسترسی خانوار به مسکن ماه‌به‌ماه با تغییر اساسی روبه‌رو شده و عملا افزایش 600درصدی قیمت مسکن در فاصله سال‌های 1397 تا خرداد 1400، کاری کند که خرید مسکن برای بسیاری از دهک‌های درآمدی حتی دهک‌های 7 یا 8 هم به هدفی دست‌نیافتنی تبدیل شود.
تورم زمین و مصالح علیه مسکن
نکته دیگری که باید موردتوجه قرار گیرد، این است که حتی به فرض ثبات نسبی نرخ ارز در اقتصاد ایران و فریز‌شدن بازار مسکن در محدوده قیمتی فعلی، دو عامل تورم نهاده‌های ساختمانی و رشد قیمت زمین به‌عنوان اصلی‌ترین هزینه تولید مسکن، راه را برای کاهش قیمت جایگزینی مسکن می‌بندد و مانع جدی در مسیر ارزان‌سازی تولید مسکن یا کاهش قیمت این کالا از طریق ابزارهای مالیاتی و... ایجاد می‌کند. کمبود زمین شهری قابل ساخت در متن تهران و کلانشهرها و همچنین رشد ادامه‌دار قیمت نهاده‌های ساختمانی به‌دلیل نظام‌مند‌نبودن این بازار، دو عامل جدی در تحریک قیمت مسکن محسوب می‌شود که حداقل در یک سال اخیر تبعات بدی برای حوزه مسکن به‌دنبال داشته است؛ به‌گونه‌ای که با رسیدن سهم زمین از قیمت مسکن تا محدوده 80درصد در شهر تهران، هم حوزه تولید تضعیف شده و هم تورم بازار خریدوفروش مسکن باوجود رکود سایر بازارهای اقتصاد ایران ادامه پیدا کرده است. همچنین تورم ادامه‌دار مصالح پرمصرف تولید مسکن با کاهش حاشیه سود سازندگان، از یک‌سو زمینه افت کیفیت ساخت‌وساز را فراهم آورده و از سوی دیگر به اهرمی برای بالا‌بردن قیمت فروش مسکن تبدیل شده است. در این شرایط،
به‌نظر می‌رسد حتی درصورت به ثبات رسیدن بازار مسکن و کارآمد‌شدن ابزارهای مالیاتی در این حوزه، بدون اصلاح قواعد زمین شهری و قاعده‌مند کردن بازار نهاده‌های ساختمانی، آرامش این حوزه چندان طولانی نخواهد بود.
دیدگاه تان را بنویسید